Parameter LTV (z angl. Loan To Value) vyjadruje pomer medzi výškou poskytovanej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti.

Hodnota zakladanej nehnuteľnosti

Hodnotu zakladanej nehnuteľnosti stanovuje znalec na základe znaleckého posudku. Môže sa odlišovať od ceny, za ktorú klient nehnuteľnosť kúpil alebo kúpiť plánuje. Na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti využívajú banky buď externých znalcov, ktorých banky akceptujú (zoznam si viete od banky vyžiadať), prípadne má banka svojich vlastných, interných bankových znalcov.

LTV a banka

LTV patrí medzi najdôležitejšie rizikové faktory, keďže vyjadruje pre banku mieru rizika u konkrétneho klienta. V prípade, ak si klient prestane plniť svoje záväzky, prestane splácať úver a nebude možná žiadna iná alternatíva a dohoda s klientom, banka sa bude snažiť založenú nehnuteľnosť predať a čím skôr uspokojiť svoju pohľadávku.

A čím menej peňazí bude banka nútená získať z predaja nehnuteľnosti na vyplatenie zostatku hypotéky, tým bude celý proces pre banku rýchlejší a jednoduchší.

LTV a klient

V praxi stále platí, že čím je vyššie LTV, teda vyšší pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti, tým vyšší úrok vám stanoví banka. Samozrejme platí to aj opačne. V minulosti banky vedeli výnimočne pri vysoko bonitných klientoch poskytnúť aj úver s LTV 100 %. Čiže celú kúpu nehnuteľnosti zafinancovala banka.

Od 1. júla 2018 Národná banka slovenska zrušila možnosť poskytovať úvery nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti (vrátane úverov vo výške 100 % nehnuteľnosti). A od 1.7.2019 môžu banky poskytnúť len 20 % úverov v rozmedzí medzi 80 % a 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Ako vypočítať LTV

Je to veľmi jednoduché. Stačí, ak výšku hypotéky vydelíte hodnotou nehnuteľnosti a hodnotu vynásobíte 100, kedže LTV vyjadrujeme v percentách.

Napríklad, pri hypotéke vo výške 80 000 eur a hodnote založenej nehnuteľnosti vo výške 100 000 eur je LTV = (80 000 / 100 000) x 100. Čiže LTV úveru je 80 %.

LTV a iné krajiny

Vo Veľkej Británii LTV pri hypotékach v minulosti siahalo až do výšky 125 %, po finančnej kríze sa to však zmenilo a dnes majú hypotéky štandardne LTV 75 % a hypotéky nad 90 % LTV nie sú dostupné. V Austrálii sú zasa rozšírené hypotéky s LTV pod 80 %, dokonca aj pod 60 %.

Zaujímavosťou je, že hypotéku pod 60 % LTV získa klient oveľa rýchlejšie, kedže banky nevyžadujú toľko potvrdení. V USA je štandardné žiadať o hypotéku s maximálnym LTV vo výške 80 %.

Chcete ušetriť a dostávať aj takéto rady na email?
Aktivujte si zadarmo Bankového Sliediča.