UniCredit Bank ako prvá podliezla pri hypotékach magické číslo 1 %. Ako je pri tejto banke už zvykom, na úrok si siahnu tí, ktorí zaplatia niečo navyše. Rozdiel medzi úrokom (0,99%) a RPMN (1,45%) je tvorený poplatkami za poistenie (3 % z výšky úveru), poplatkom za bežný účet (vo vzorci RPMN je 8 eur mesačne, pri aktívnom využívaní účtu je to však 0 eur) a poplatkom za poskytnutie úveru. K tomu treba ešte pridať povinnosť používania kreditnej karty. Fixácia úroku 0,99 % je na 3 roky, poistenie sa predpláca na 5 rokov.

V ten istý deň kontrovala Poštová banka. Prišla s úplne novým produktom, ktorý nemá u nás obdobu. Svoj vstup na trh s úvermi na bývanie spestrila jedinečnou sadzbou 0,725 %. Ak sa človek pozrie iba na číslo, hneď mu zasvieti kontrolka: úver sa úročí nižšou sadzbou ako sú úročené niektoré termínované vklady. Svietiaca kontrolka svieti správne. Túto sadzbu získa iba ten, kto banke, sám či s pomocou až piatich osôb, vráti polovicu úveru v podobe vkladu na špeciálny bezúročný účet.

Kedy sú ponuky nevýhodné?

Princíp získania úroku 0,99 % sa nelíši od už dávnejších ponúk UniCredit Bank. Ponuka je nevýhodná pre toho, kto odmieta poistenie alebo nechce ani kreditnú kartu.

Hypotéka s úsporou od Poštovej banky v sebe skrýva niekoľko polemík, ktoré môžu i nemusia vyznieť ako nevýhody: Zvyšovať rezervu alebo znížiť hypotéku? Je výhodnejší nižší hypoúrok alebo úver aj vklad od inej banky? Čaro tohto produktu tkvie v spôsobe výpočtu mesačnej platby.

Ponuka od UniCredit Bank je viac menej známa. Pozreli sme sa preto na novinku od Poštovej banky. Tá ňou cieli na rodiny, kde rodičia chcú pomôcť svojim deťom riešiť bývanie. Pomoc je v tomto prípade iná, než finančná. Ide o úsporu. 

Ako vzniká úspora pri hypotéke od Poštovej banky?

Hneď na úvod pre zrozumiteľnosť treba spomenúť, že mesačná platba banke sa nazýva anuita. Tá je zložená z úroku a zo splátky istiny. Pomer medzi úrokom a splátkou sa v čase mení a postupne sa zvyšuje podiel splátky. Teraz túto teóriu dáme do praxe.

Poštová banka vypočíta mesačnú platbu cez bežnú úrokovú sadzbu (1,45 %). Pri 100 000 eur hypotéke na 25 rokov je to 397,59 eura mesačne.

Ak má človek úspory na špeciálnom účte, má nárok na odmenu. Jej výška je priamo úmerná výške úspor. Banka propaguje, že pri polovičnom vklade sa úroková sadzba znižuje na 0,725 %. Mesačne teda klient platí 364,55 eura.

Lenže pri zvýhodnenej sadzbe sa nevypočíta anuita (ako by si bežný človek myslel), ale je to základ na výpočet úspory. Banka rozdiel zaplatí za klienta.

Fígeľ v celom prepočte je v znižovaní istiny (dlhu). Pri pôvodnej výške úroku (1,45 %) ide na znižovanie dlhu menšia časť mesačnej platby, než by išla pri akciovej úrokovej sadzbe (0,725 %). V reči čísiel: na splácanie dlhu, z ktorého sa pravidelne vypočítava úrok, ide v prvom mesiaci 276,76 eura. Pri anuite vypočítanej s úrokom 0,725 % by to bolo 304,14 eura mesačne.

Znamená to asi toľko, že po troch rokoch splácania namiesto očakávaného zostatku 88 934 eur (pri anuite 364,55 eur) bude svietiť 89 823 eur (podľa anuity 397,59 eura).

Vďaka pomocným vkladom vo výške 50 000 eur (pri 100 000 eur hypotéke) na špeciálny účet klient mesačne ušetrí 33,04 eur mesačne, čo je za tri roky 1189,44 eura. Avšak takúto úsporu získa iba v porovnaní s úverom s úrokovou sadzbou 1,45 % p.a. Rodičia a známi svojimi vkladmi môžu pomôcť ušetriť pri mesačných platbách, pričom pomocné peniaze ostanú v ich vlastníctve.

Teraz sa pozrime na alternatívne riešenia k tejto ponuke. Tie sa však vzhľadom na spôsob získavania odmeny a podmienok vkladu nebudú dať nikdy úplne korektne porovnávať.

1, Čo s úsporami

Najvýhodnejší úrok hypotéky s úsporou je pri vklade vo výške polovice úveru. Ísť do dlhu s určitou výškou úspor je jednoznačne dobrá myšlienka. Úspory majú slúžiť ako finančný vankúš/rezerva na náhle udalosti v živote. No je otázne, aká veľká má byť táto rezerva. Určite aspoň na úrovni niekoľkých mesiacov, no o hornom ohraničení sa dá diskutovať. Napríklad dva roky?

Pri vklade vo výške 50 % z výšky úveru ide o rezervu na 11,4 roka. Ak by sa vklad znížil na približne dvojročnú rezervu a uprednostnil by sa o to nižší úver, na úrokoch by dlžník zaplatil o 21 % menej. Dlžník síce bude mať vyššiu úrokovú sadzbu, avšak z nižšieho úveru. Mesačná splátka bude navyše o 40 % nižšia (pri 100 000 eur hypotéke 238,55 oproti 397,59 eur).

Mať vysokú finančnú rezervu a zároveň vysoké vlastné úspory sa teda neoplatí.

2, Úver z inej banky, vklad do inej banky

Aký je efekt zo zníženia sadzby úveru v porovnaní s alternatívou využitia produktov inej banky? Úver sa dá bez ťažkostí zohnať aj pri nižšom úroku než 1,45 %, problém je nájsť vklad so zaujímavou sadzbou a bez výpovednej lehoty. Trojročný termínovaný vklad sa úročí 1,05 % p.a., čo je 0,85 % v čistom (Privatbanka – tá pri päťročnej viazanosti ponúka aj úrok 1,2 % p.a., čo je 0,972 % v čistom). Pri hyposadzbe 1,35 % (Oberbank) sa počas prvej fixácie na úrokoch zaplatí 3848,69 eur. To sa zníži o výnos z termínovaného vkladu vo výške 1286,63 eur, čo znamená, že pri kombinácii úveru a vkladu inej banky dlžník v čistom zaplatí 2562,06 eur.

To je menej ako 2947,06 eur, ktoré dlžník zaplatí v prípade Poštovej banky. Zostatok istiny by bol 89 703 eur, čo je menej ako pri hypotéke z Poštovej banky.

3, Vďačnosť a obavy pri cudzích peniazoch

Výpomoc pri financovaní tretími osobami je zaujímavé ale i rizikové riešenie. Či človek pri termínovanom vklade získa za rok 0,01 % (najnižšia sadzba na termínovaných účtoch, ponúkajú ju najväčšie banky) alebo nič, je v podstate jedno. Prečo by teda nepomohol, keď zníženie úroku na úvere je omnoho pôsobivejšie?

Dá sa zaplatiť „ďakovné“ tak, aby pomocníci netratili? Inak povedané, oplatí sa znižovať úrok úveru a obetovať úrok pri vklade? Záleží na tom, kam by pomocníci svoje peniaze pôvodne chceli uložiť. Ak by ich vložili hoc aj do Privatbanky na 1,2 % p.a., síce by to stačilo na pokrytie ušlých výnosov, ale celkový efekt by bol do 10 eur za tri roky. Ak by vklad smeroval do inej banky, ktorá by ponúkala zhodnotenie do 1 %, nielen, že by sa podarilo odvďačiť sa, ale dlžníkovi by ostalo od niekoľkých desiatok až po niekoľko stoviek eur k dobru. Všetko pri porovnaní s úrokom hypotéky 1,45 %.

Rizikom pri „finančno-úrokovej výpomoci“ je premenlivosť splátky. Splátka sa môže zvýšiť o 9 %, znížiť o 8,3 %. Aby dlžník nebol prekvapený, mal by sa dohodnúť s pomocníkmi, aby mu prípadné výbery hlásili mesiac vopred.

Zhrnutie

Zložitosť priznávania odmeny robí ponuku pomerne neporovnateľnou s alternatívami. Úspory v Poštovej banke nie sú viazané, čo sa nedá povedať o bežných termínovaných vkladoch. Taktiež je výhodou, že vklad umožňujúci úsporu na mesačnej splátke nemusí patriť iba jednej osobe.

Na druhej strane bude dlžníka zaujímať, čo ho čaká po skončení fixácie. Zostatok úveru bude pri jednej výške úveru bez ohľadu na výšku mesačnej platby rovnaký. Pomohlo by, ak by úsporu od banky použil na mimoriadne splátky, resp. by ju najprv nechal zhodnocovať a po treťom roku použil ako mimoriadnu splátku. V takom prípade sa budú porovnávať rozdielne výšky mesačných platieb.

Porovnávať ponuku Poštovej banky s inými alternatívami je nemožné. Do hry vstupuje:

1. spôsob výpočtu úspory
2. zostatok istiny po troch rokoch
3. mesačná platba
4. viazanosť úspor
5. výška úspor
6. aktuálne úročenie úspor

Celá výhodnosť hypotéky Poštovej banky stojí a padá na ochote klienta hľadať výhodnejšiu ponuku na vklad či úver. Propagácia hypotéky Poštovej banky je budovaná na neuveriteľnom úroku 0,725 %. Trh je pritom v rozpätí 1,2 – 1,99 %. Vklad sa však neúročí, pričom trh je v rozpätí 0,01 - 1,2 %. Uvedené prepočty vychádzajú z dostupných avšak TOP ponúk konkrétnych bánk.